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池袋不動産FP事務所 

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基本的な不動産空室リスク    

(2014年年ブログ記事に加筆修正)

 

日本国内だけを見ると、一時の不動産投資熱も適正に収まりつつある様ですが、

海外に目を転ずると、日本の不動産はまだまだ魅力的な事は確かです。

 

特に、台湾と香港はそもそも土地が少ないので、どうしても価格が高止まりする傾向がある事は、皆様もご存知かと。

「台北の一等地に建つ新築マンションは基本的に億ション」との事でです。

 

私自身は左程持ち家に執着していないものの、

もし戸建てなり分譲マンションの価格がとても手が出ない価格であれば、

あまり気分の良いものでは無いと想像がつきます。

 

日本では、まだ中古マンションを一室なり一棟購入しても、

購入価格と賃料収入を比較すれば、

少なくとも定期預金より幾らかマシな利回りが期待出来る(ことになっています)

 

投資ワンルームマンション売買専業の不動産会社は掃いて捨てる程存在するので

一々リンクは貼りませんが、

まるで元本を保証するかの様な勧誘文句ばかり並べているHPも探すと出てくるのには恐怖を感じます。

 

 

金融では言うまでも無い基本的な事だですが、「投資」には「リスク」が付き物なのは当たり前、

リスクを適正に取れる者だけが投資の世界で成功するのは言うまでもありません。

 

さて、不動産投資において考えねばならないリスクとは何でしょうか?

いくつもある中で最も怖いのは、

 

・空室リスク

 

折角物件を購入しても、部屋が空いたままでは一銭も収入が無いばかりか、

税金や維持費が飛んでいくばかりで、利回りは最悪のマイナスとなります。

 

空き家の現状と取組【資料集】 (PDF)

 

供給の多い地域で見ないと、地域特性による偏りが出るので敢えて東京とましたが、

ざっと見てもおよそ賃貸物件の約10%は空室だとお分かりいただけると思います。

平たく言えば、購入者のうち10%は赤字を垂れ流している事とないう事態に。

 

「いずれ入居するから大丈夫」というのがまことしやかに囁かれますが、

仮に空室物件の売買でも、現地を見て購入する投資家は何割いるでしょうか?

(個人的印象では、外国人より日本人の方が見ない傾向にあると感じます)

 

また、「投資用」マンションなので、所有者は勿論自分では住まない為、

管理費や修繕積立金は販売側も極限まで切り詰めます。

なので、ちょっとやる気のある一棟物オーナーの物件に比べ、

悲惨な位見劣りする事は多々あります。

(今時、室外洗濯機置場でも敬遠されるのに、

「共用コインランドリー」物件も堂々と市場に出ているから驚きます)

 

ここで、採り上げているのがワンルームマンションである事について補足を。

どの賃貸サイトでも良いのだが、賃料を平米数(または坪数)で割ってみてください。

 

色々な間取りの物件で計算してみると、

ワンルームマンションの方が単価が高い(高く貸せる)事に気付く筈です。

また、分譲で販売するならワンルームマンションの方が価格を抑えられるので、

余程の事が無い限り、「投資用マンション」=「ワンルーム」と考えて差し支えありません。

 

そこで、少し考えれば分かる事ですが、

ワンルームマンションの対象は余程の事が無い限り独身限定なので、

大学を卒業、社内で転勤など、あっけない理由で退室する事が少なくない。

(また、それを阻止する事は困難)

 

ファミリー物件の場合、子供の通学等で地域に根差しているケースが殆どなので、

近所に魅力的な分譲ファミリーマンションが建つか、現物件に強い不満が無い限り、

何が何でも出ていく事は意外と少なく、阻止とは言わないまでも交渉の余地は多分にある。

 

東京都は若年層の流入こそ増加しているが、単身者ばかりとなる事については、行政も問題視しています。

 

狭小住戸集合住宅税(通称「ワンルームマンション税」)これを聞いたことのある人も多いでしょう。

とは言っても、現に私の自宅近隣でも未だにワンルームマンションを建てているので、

税を多く払ってもニーズはあると踏んでいるのでしょうか。

 

でも、間違いなく販売価格に転嫁されるので、

投資案件としての魅力が目減りする事となります。

 

今度はそれが入居者の払う賃料に転嫁されるので、

賃借人からすればの魅力が減るのと考えて無理は無いでしょう。

 

やや強引なまとめですが、他の金融商品と並べて不動産を物色するのは、

とてもリスクが高いという事をご認識いただければと思います。

ミドルリスク・ミドルリターンは、もはや幻想です。

 

ただ、入居者目線に立って物件を常時良好に保てば、

予想を遥かに超える利益をもたらすケースも多々ある事は指摘しておきたいところです。

​2017/09/15