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「管理会社」と「保証会社」の違い、サブリースとは? 

 

(2014年ブログ記事を加筆修正)

 

 

「管理会社」と「保証会社」を混同している記事も少なくないので、身近な方に対してだけでも指摘しておきたいと思い、

記しておくこととします。

加えて、サブリース問題が目立つようになったので、その点を加筆。

「賃貸管理」と一括りで扱われる事が多いが、その「管理メニュー」は大きく3パターンに大別されます。

(呼称は私の前職で用いていた表現なので、管理会社によって異なります)

その中で、表題の内容についても説明します。

 

 

1)一般物件

 

今や、賃貸人(大家)自身が個別に不動産屋に物件を紹介する事は殆ど無いので、

(遥か昔にはあり、今でもごく一部の非常に積極的な賃貸人はやっているようですが)

 

特定、または数社の管理会社と媒介契約を結ぶことになります。

 

仕組みとして、

・賃借人(入居者)募集、賃貸借契約、火災保険の締結は管理会社が行う

・敷金、前家賃は管理会社が受領し賃貸人に送金

・保証料も管理会社が受領し保証会社に送金

・仲介手数料は管理会社の収入

・賃借人は月々の家賃を賃貸人に直接送金

・更新料は賃貸人と管理会社が半々とする場合が殆ど

・管理会社は仲介手数料と、先の更新料以外収入が無いので、物件メンテナンスは賃貸人自身が行う。

(賃借人が修繕依頼を管理会社に伝えても、「大家に連絡して」で終わり)

・保証会社の収入も基本的に保証料のみ、口座引落の場合は手数料が少々。

 

管理専業会社は募集業務を外部に委託し、委託先が契約を代行し仲介手数料を受領するので、

このパターンでは1円も儲からない為、殆ど扱いません。

(正確には更新料が若干入るので皆無ではないが、ほぼボランティア状態)

 

 

2)管理物件

・募集時に関しては一般物件と同じ

・保証料、仲介手数料、更新料も同じ

・賃貸人は家賃を管理会社に送金

 

ただし、一部の保証会社は口座引落業務も代行するので、その場合一時的に保証会社が預かり、管理会社へ送金。

・管理会社は物件毎に家賃を取りまとめ、管理手数料を控除して賃貸人に送金

この場合は、賃借人からの修繕依頼は管理会社が引き受ける。

 

管理会社ボロ儲けの様だが、手数料は3%から5%がせいぜいなので、10万円の家賃でも3,000円から5,000円程度。

採算が合わなくなる事は年中です。

 

保証会社の収入は一般物件と同じ。

 

3)サブリース物件

 

まず、関係性から 借主個人(転借人)⇔管理会社(賃借人/転貸人)⇔所有者(賃貸人)

言葉の使い分けがややこしいのでご注意を。

 

※借主(転借人)から見て

・募集時に関しては一般物件と同じ

・仲介手数料、更新料も同じ

・借主は家賃は管理会社に送金

 

ただし、一部の保証会社は口座引落業務も代行するので、その場合一時的に保証会社が預かり、管理会社へ送金する。

(ここまでは管理物件と殆ど同じ)

 

・転借人は管理会社を貸主として保証契約を締結

・敷金は管理会社預りが殆ど

(原状回復は「だいたい」管理会社の責任で行うので、賃貸人が持っている必然はない)

 

ただし、管理物件が空室だと、当然賃借人が存在しないのでお金の流れが存在しないのに対し、サブリースは空室でも管理会社が賃借人なので、家賃分を賃貸人に送金する。

 

しかし、転借人が付いても(入居があっても)、満額は送金しない。

 

※「サブリース」の言葉通り、賃貸人は管理会社と賃貸借契約と締結し、管理会社が貸主として賃借人と賃貸借契約(転貸借契約)を締結する。この「賃貸借契約」と「転貸借契約」の額の差が、管理会社の儲けまたはリスク担保分となる。

※この場合、賃貸人と保証会社が直接関わる事は、まず無い

 

管理物件、サブリース物件で「保証会社は口座引落業務も代行」と記したが、引落日と送金日にタイムラグがあり、その間に倒産したのが、業界でも有名な「リプラス事件」(支払債務が滞ったまま破産)として、記事にも載っています。

 

ただ、実際には保証会社と同様管理会社も倒産する時にはするので、家賃の締日から送金日までの間で倒産している事例は多分少なからずあるのではないかと思う。

 

その為か、国の肝煎りで預かり金の保証制度が設けられている。

 

預り金保証制度のご案内

 

制度が設けられて何十年も経つ訳ではなく周知も徹底しておらず、財務体質が盤石な管理会社も少なくないので、この制度に加入していないからと言って、それだけでその管理会社は駄目という訳ではないが、相対的には安心とまでは言っても良いと思う。

 

蛇足だが、賃貸人の収支も安定し(ローンで物件を建てた場合非常に重要)、管理会社の収益を向上させるにも一定限度の家賃保証はあっても良いのだが、現在のサブリースについては、

 

・一部悪徳管理会社(○オパレス・○東建託など)が評判を貶めている

・管理会社(転貸人)に空室を埋め切るスキルが無い

(金太郎飴みたいにどの物件も同じ仕様で良いと思っている、時代錯誤的発想に固執)

・契約管理がいささか繁雑

 

このためか、サブリースで賃貸人も賃借人(転貸人)も円満、との例はあまり聞いていません。

​むしろ、裁判沙汰が目立ちます。

​2017/09/15