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池袋不動産FP事務所 

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これは、あくまでも「一例」です

​こんな解決策がありました!などは、本ページまたはブログで随時更新します!

所有空き家(空き家予定)の対処

最近は空き家・空室対策(空家対策)の本も多く出版されています。

「更地にして売る」「貸す」「用途を変更する」などなど、どれも魅力的であり、中途半端でもあります。

これこそ「現地を見て考える」我々の出番です。

数ある選択肢の中でどれが良いのか、見ずに決めることなど出来ません!

​ただ、私自身は壊され更地になることに、一抹の寂しさを感じます。

ここで明快な答えを書きたいところですが、個別のご相談から最良案を提示します。

※また、空き家対策は早期着手が肝心

例えばご自身は故郷に戻るので空き家になるのであれば、まだ住める可能性は充分あります。

そうなれば、貸した時の修繕責任を軽くするために、自己使用時より念入りに、

ていねいに修繕をおこなわないと、「また同じトラブル!」で、出費がかさむ恐れも…

※当面は空き家でも、いずれ親族が住むかもしれないのであれば、

現在はあまり一般的ではない定期建物賃貸借が有効です。

ただ、初回の契約書、解約時の事前通知など、

慣れていないと業者ですら「うっかり」してしまうので、注意すべき点がいくつかあります。

※用途変更の場合、「1981年6月以降に建築確認を受けた」新耐震物件であれば、

選択肢は旧耐震に比べかなり広がります。

ただし、同じ1981年築でも同5月までに確認を受けた物件は、旧耐震なので注意が必要です。

​ちょうどこの時期に建築した物件の場合、設計図面があれば良いですが、

ない場合耐震診断を行ったほうが安心です

(費用は物件によりますが、結構かかります)

※お住まいのご親族様が亡くなったための空き家発生であれば、

空き家対策に加え相続対策もお引き受けします。

 ファイナンシャルプランナーの立場でできることは一般論のご説明に限られるため、

​必要に応じパートナー行政書士・弁護士と連携して対応致します。

​​※また、一時的な空き家で再度利用見込みがある場合、定期的な空き家管理も行います。

と、ここまでの記載は一般論です。
 

どの空家対策が最適なのかについては、不動産専門ファイナンシャルプランナーの​我々が、現地を拝見して提案致します。

投資不動産の空室対策

まず、いまなぜ選ばれないか考えてみましょう。


駅から遠い、使い勝手が今一つ、古いなどなど…

直せるものもありますが、高い。駅から遠いなどはどうしようもありません。

例えば駅から遠いとします。

もし、駅から遠くても、自宅近隣で全て用事が済む人にアプローチしていますか?

それはどんな人ですか?

どうやったら、そういう人に会えますか?
車好きな人に近隣駐車場の説明を行っていますか?

​ほとんどお金を掛けずにできること、見えてきませんか?

​​考えればできることを、一任している管理会社は実施していますか?

​​空室対策は、経験と地道な作業の繰り返しで、ほとんど解決します。

この作業こそ、投資リスク軽減の近道です。​

※「人が住まない家は傷む」と言いますが、実際にその通りです。

​ 当面空き家にせざるを得ないときには、定期的な巡回も致します。

不動産全般に関する計画

漠然とはしていますが、お住まいでも投資用でも、住宅にかかる将来の費用は想像が難しいのが事実です。

 

特に戸建ては、誰に修理しなさいと言われる訳でもなく、何となくお住まいの方も多いでしょう。

修繕を施して維持するか、大きな問題が生じていたら遠からず改築を考えるなど、どこかで外部のアドバイスが必要です。

投資用物件(特にマンション)には大抵管理会社がついていますが、それで安心するのも早計です。

修繕積立額と実際の劣化を見比べて、到底追いつかない物件も少なくはありません。

売買時や管理組合からの資料には、それを判断する重要な数字が載っています。

現地と重要な数字を見比べて、「出口」をいつ頃とするのか、判断のお手伝いを致します。

​無論、ファイナンシャルプランナーですから、皆様の生活に最も影響のないプランまで踏み込んでご説明いたします。

※また、現在はお一人で元気に生活していても将来が不安。

その場合、お住まいの維持管理も含めた任意後見業務もお引き受け致します。

頼れる身内がいない、いるが遠方などであれば、ご検討の余地はあるかと存じます。

​(後見業務のなかに、定期的なご訪問を加えることもできます)

不動産売買、賃貸借のセカンド・オピニオン

医療は勿論、他の重要なライフ・イベントで外部から意見をきく習慣が、ようやく根付きつつあります。

しかし、不動産に関して、「事前に」意見を聞く場がない、これは大きな損失ではないかと考えます。

売買で価格が適正か、契約書に書かれていない問題や、不利益になる文言はないか。

元契約事務担当のファイナンシャルプランナーが精査します。

(事前に契約書をご入手いただく必要がありますが、方法はお伝えします)

また、賃借でも、お子様がいらっしゃれば転居はなるべく避けたいことろです。
でも、家にあれこれ問題があっては、転居せざるを得ずなどという事もありえます。

更に、豪雨による浸水、都区内にも意外とある崖など、

万に一しかないかもしれないハザードも調べ上げます。

(これは、意外と契約書には書かれていません)

不動産契約書類の精査

​セカンド・オピニオンとも重複しますが、これから控える債権法改正など知らぬ存ぜぬの契約書が、まだまだいくらでも出回っています。
例えば「敷金〇ヶ月(償却)」、これは敷金が戻ってこないという意味です。

契約担当の宅建士がきちんと説明してくれれば良いのですが、業務の一環としての契約では、確かに時間の制約があります。

 

そこで、不動産専門である我々が説明されていない条項を精査し、場合によっては何らかの対処も検討します。

 

売買でも、これからも購入価格前後の価値は保てる物件か、売却提示価格を下げ過ぎたか、不安は尽きません。

相場ものなので非常に難しいことは確かですが、明らかに「やり過ぎ」が横行するのも確かです。

 

​まだ交渉できる段階で、一度ご相談ください。

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(1)ご連絡

まずはお電話またはメールフォームよりお問い合わせください。

(2)ご面談

不動産は同じものがないので、現地を拝見することが前提となります。

初面談は事務所または都内どこでも結構ですが、

この時点では問題点の洗い出しに専念し、費用のお話しは致しません。

(3)現地訪問・見積書作成

極力早い段階で現地を拝見します。

(空室、空き家対策の場合は室内にお邪魔します)

可能な限り、お手元の物件資料をご持参ください。

解決すべき問題点がどこなのか調査し、

一度持ち帰り、解決に向けた見積書を提出致します。​

(4)受任

見積書の不明点をご説明の上、対策実施の可否を伺います。

​(この時点で、見積額の半額を申し受けます)

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(5)対策の実施

1日で済むご依頼は1つもないと心得ております。

​完了まで何度も足を運び、進捗を確認のうえ修正を加えます。

(6)効果の検証

対策実施後、即座に見てわかる案件は多くはありません。

効果測定も、見積に含まれます。

​ご依頼のゴールは見積時に設定しますが、

追加のご要望もお聞かせください。

(7)完了確認と報告書作成

効果が確認でき、お立合いの上ご了解いただけましたら、報告書を作成致します。

​問題点、改善点、今後の注意事項などを記載致します。

​​(この時点で、見積額の残金を頂戴いたします)

(8)アフターケア

空き家を更地にするなど、管理するもの自体がなくならない限り、

不動産は絶えず変化します。

将来を見越して報告書を作成致しますので、

注意を要することが生じそうなタイミングでお声がけ致します。

​​(案件継続など、この時点で不要であればお申し付けください)

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